Mindenkit érintő kérdésről, a hazai lakáspolitikáról írt szakkönyvet a téma egyik legjobb hazai szakértője, a lakáshelyzetet évtizedek óta figyelemmel kísérő, elemző, alakító Csermák Károly. A magyar lakáspolitika nemzetközi összehasonlításban című, az Ad Librum Kiadónál megjelent kötet eredetileg a szerző doktori disszertációja, de mára történeti összehasonlító monográfiává is vált. A szerzővel készített, a szokásosnál jóval bővebb terjedelmű, már-már szakmai elemzést közelítő interjúban szó esik a múltról, a jelenről és a lehetséges/kívánatos jövőről is, amelyben nem azon múlik egy fiatal lakhatása, hogy a szülei képesek-e 20-30 milliót (vagy egy lakást) adni neki örökségül, hanem hogy kialakul-e egy egészséges bérlakáspiac, ahol mindenki hosszú távra tervezhet, és a bérlő a lakbérrel akár egy későbbi tulajdonszerzést készíthet elő. És az is kiderül, hogy vajon tényleg reménytelenül kevés-e a lakás Magyarországon, vagy csak rosszul mérjük fel a lehetőségeinket?
Sok évtizede foglalkoztatja a hazai lakáshelyzet, alaposan beleásta magát a témába. Miért most döntött úgy, hogy könyvet ír/ad ki erről a kérdéskörről?
Időről időre kezembe akadtak korábbi lakáspolitikai írásaim, és ezek arra inspiráltak, hogy könyvalakban, monográfiaként is meg kellene jelentetni ezt a felgyűlt ismeretanyagot, amelynek alapját a témában írt „Kérdések és válaszok a hazai lakáshelyzetre nemzetközi összehasonlításban” című disszertációm adta. Itt feltétlenül meg kell említenem prof. dr. Lentner Csabát, aki egyik opponensemként már a dolgozat bírálatakor is ajánlotta e témában a könyvírást. Dr. Soós Gábor, az Ad Librum/Könyv Guru kiadó vezetője pedig felkarolta kezdeményezésemet és megszülethetett ez a visszatekintő mű.
A kötet az 1970 és 2007 közötti folyamatokat elemzi. Hogy látja, a rendszerváltás utáni szűk két évtizedben miben fejlődött leginkább a lakáshelyzet, és miben maradt le Magyarország EU-s és régiós összehasonlításban?
Ha a rendszerváltástól nagyjából 2008–2009-ig tartó időszakot nézzük, akkor szerintem a kép kettős: a magyar lakáshelyzet mennyiségi és műszaki értelemben jelentősen javult, de a lakásrendszer szerkezeti problémái – különösen a bérlakások hiánya és a regionális egyenlőtlenségek – lényegében megmaradtak. Amiben a legtöbbet fejlődött Magyarország, hogy nagyon sokat javult a lakások komfortfokozata. 1990-ben a lakásoknak csak 83,3%-a rendelkezett vízvezetékkel, 74,1%-ában volt vízöblítéses WC, és 78,3%-ában fürdőhelyiség. 2009-re ezek az arányok 91,4%, 86,5%, illetve 89,8% körülire emelkedtek. Ez szerintem a korszak egyik legfontosabb eredménye, mert nem egyszerűen új lakások építéséről volt szó, hanem a meglévő lakásállomány minőségének javulásáról is: közművesítés, fürdőszoba, csatornázás, fűtés stb. Másrészt csökkent a zsúfoltság. 1990-ben száz lakásra 269 lakos jutott, 2009-ben már csak 233. Száz szobára pedig 114 helyett 90 ember jutott. Közben a nagyobb, három- és több szobás lakások aránya 40%-ról 48%-ra emelkedett, míg az egyszobásoké 17%-ról 12%-ra csökkent. Harmadrészt megnőtt maga a lakásállomány is. 1990-ben mintegy 3,853 millió, 2008-ban már 4,270 millió lakás volt Magyarországon. Ez azonban fontos árnyalat: a növekedés nem jelentette automatikusan azt, hogy mindenütt és minden társadalmi csoport számára megfelelő lakáskínálat alakult ki.
EU-s összehasonlításban a magyar lakásrendszer egyik sajátos eredménye a rendkívül magas tulajdonosi arány lett. A rendszerváltás elején az állami/önkormányzati lakások privatizációja következtében óriási tömegű lakás került magántulajdonba. Az OECD adatai szerint már 1990-ben a lakosság mintegy 78%-a tulajdonosi lakásban élt. Ez Nyugat-Európához képest egészen más fejlődési pálya és ennek volt egy komoly ára: a bérlakásszektor gyakorlatilag összezsugorodott. Az OECD későbbi értékelése szerint Magyarországon a lakástulajdon aránya Európában is kiemelkedően magas, miközben a bérlakáspiac nagyon kicsi. Ez pedig rontja a munkaerő mobilitását: aki például egy másik városban kap munkát, annak nehéz megfelelő és megfizethető bérlakást találnia. Ez az a pont, ahol én a korszak egyik legnagyobb strukturális mulasztását látom. A legnagyobb lemaradás: nem a lakások száma, hanem a lakásrendszer szerkezete. A magyar modell lényegében ez lett: kevés szociális bérlakás + nagyon magas magántulajdon + alacsony lakásmobilitás. A KSH korabeli értékelése szerint a bérlakások aránya már csak körülbelül 8% volt, és a megfizethető szociális bérlakások hiánya miatt sokan kényszerültek arra, hogy tulajdonosként oldják meg lakhatásukat. Ez különösen érdekes EU-s összehasonlításban, mert a nyugat-európai országokban a tulajdonosi és bérlakásos rendszer egymás mellett működik, és a bérlakás nem feltétlenül jelent szegénységet vagy társadalmi lecsúszást.
A másik nagy probléma: területi kettészakadás. A javulás nem egyformán érintette az országot. A KSH már a 2000-es évek közepén azt írta, hogy a lakásépítésben Közép-Magyarország és Nyugat-Dunántúl előnye, illetve Észak-Magyarország leszakadása figyelhető meg. Vagyis kialakult egy nagyon fontos területi különbség: Budapesten–Pesten–Nyugat-Dunántúlon erősebb lakáspiac, több beruházás, magasabb jövedelmek. Míg ezzel szemben Észak-Magyarországon és több periférikus térségben gyengébb kereslet, rosszabb lakásállomány, kisebb beruházási dinamika. Ez a különbség később még jelentősebbé vált.
Ha egyetlen mondatban kellene megfogalmaznom: A rendszerváltás utáni első két évtized legnagyobb magyar lakáspolitikai sikere a lakások komfortjának, felszereltségének és egy főre jutó lakóterének javulása volt; legnagyobb hiányossága pedig az, hogy a lakásprivatizációval létrehozott magas tulajdoni arány mellé nem épült ki egy megfelelő méretű, megfizethető és mobilitást biztosító bérlakásrendszer.
A hazai lakáshelyzet egyik fő gondja tehát a magántulajdon magas aránya, vagyis hogy az emberek többsége saját lakással rendelkezik (illetve ilyet akar). Lát esélyt, illetve esélyt arra, hogy belátható időn belül megváltozik ez a helyzet? Hogyan lehetne elérni azt a szemléletváltást, hogy az emberek szívesebben költözzenek bérleményekbe, mint saját ingatlanba? Ez nem csupán pénzkérdés!
Nem azt kellene elsősorban elérni, hogy a magyar ember „ne akarjon saját lakást”, hanem azt, hogy a bérlakás társadalmilag és gazdaságilag ugyanolyan elfogadott, biztonságos és észszerű életforma legyen, mint a tulajdonlás. A kettő között nagyon nagy különbség van. A magas magyar tulajdoni arány önmagában nem feltétlenül „hiba”. Az OECD szerint Magyarország azon közép- és kelet-európai országok közé tartozik, ahol a háztartások több mint 70%-a tehermentes saját lakásban él. Ez nagyrészt az 1990-es évek állami lakásprivatizációjának történelmi következménye. Tehát nem mondanám azt, hogy a magyar társadalom „rosszul gondolkodik”. Sőt az a generáció, amelyik a rendszerváltáskor nagyon olcsón megvásárolhatta az önkormányzati lakását, vagyonbiztonságot teremtett magának. A lakás ráadásul Magyarországon nemcsak lakóhely, hanem megtakarítás, örökíthető vagyon, infláció elleni védelem, időskori biztonság, a gyermekek támogatásának eszköze. Ezért a szemléletváltás nem kampánnyal fog megtörténni.
A magyar ember azért ragaszkodik a tulajdonhoz, mert a bérlésben nem bízik. Szerintem ez a lényeg.
Ha valakinek azt mondjuk: „Ne vegyél lakást, inkább bérelj!”, akkor ő joggal kérdezheti: „És mi lesz velem tíz év múlva?” Ha a bérleti szerződést évente fel lehet mondani, a tulajdonos bármikor eladhatja a lakást, bizonytalan a kaució visszakapása, nem világos, ki fizeti a javításokat, és a bérleti díj gyorsan emelkedhet, akkor a saját lakás racionális biztonsági választás. Az OECD magyarországi elemzése éppen ezeket a problémákat emeli ki: a magánbérleti piac kicsi, a szerződések gyakran rövidek, és a bérlők, illetve a tulajdonosok jogi helyzete egyaránt bizonytalan. Vagyis előbb a bérlés biztonságát kell megteremteni, és csak utána lehet a bérlést vonzóbbá tenni.
Én ezért nem „tulajdonellenes” lakáspolitikát valósítanék meg, hanem egy kétpilléres rendszert: Tulajdon + magas színvonalú, biztonságos bérlakás. Hosszabb távon azt kellene elérni, hogy egy fiatalnak ne kelljen 25 éves hitelt felvennie ahhoz, hogy biztonságban érezze magát. Mitől válna vonzóvá a bérlakás? Egyrészt a hosszú távú bérleti szerződéstől. Nem 1 éves, hanem például 5–10 éves, kiszámítható szerződéstől, világos feltételekkel. A bérlő tudja: „Ez az otthonom, nem egy átmeneti szállás.” Az OECD is azt hangsúlyozza, hogy a bérbeadók és bérlők jogainak megfelelő egyensúlya, a kiszámítható felmondási szabályok és a jogviták gyors rendezése szükséges a jól működő bérlakáspiachoz. Másrészt a bérlőnek is legyenek valódi jogai. Például meghatározott felmondási szabály, normális kauciószabály, karbantartási felelősség pontos meghatározása, jogvita esetén gyors eljárás. Ez nem a tulajdonosok ellenében történne. Éppen ellenkezőleg: a tiszta szabályok a tulajdonosnak is biztonságot adnak.
De van egy ennél mélyebb kérdés: mit kap a bérlő a pénzéért? „Ez nem csupán pénzkérdés!” Valóban nem az. A tulajdonos minden hónapban azt érzi: „A pénzem egy része vagyonná alakul.” A bérlő pedig gyakran azt: „Elköltöttem a pénzt, és semmim nem maradt.” Ezt a pszichológiai különbséget nem lehet egyszerűen támogatással megszüntetni. Ezért én egy érdekes modellt tartanék megfontolandónak: „Bérlet + megtakarítás” modell
Eszerint a havi bérleti díj egy meghatározott része például lakhatási megtakarítási számlára kerülhetne. Nem úgy, hogy az automatikusan tulajdoni hányaddá válik, hanem úgy, hogy a bérlő: hosszú távú bérlőként vagyoni tartalékot képez, később lakásvásárlásra felhasználhatja, vagy akár nyugdíjcélra megtarthatja. Ezzel megszűnne az a pszichológiai érzés, hogy: „A bérleti díj kidobott pénz.” A másik kulcs pedig a bérlakás minősége. Ha a magyar társadalomnak azt mondjuk: „Lakj bérlakásban! ”de közben a bérlakás: rossz állapotú, kicsi, rossz helyen van, nincs megfelelő parkolás, bizonytalan a környéke és tíz év múlva sem érzed otthonodnak, akkor nem fog bekövetkezni szemléletváltás. A bérlakásnak ezért nem „szegénylakásnak”, hanem normális lakhatási formának kell lennie. Ez a nyugat-európai modell egyik fontos tanulsága.
Mindennek pedig van egy nagyon fontos gazdasági előnye: a magas tulajdoni arány Magyarországon csökkenti a munkaerő mobilitását. Az OECD már korábban is kifejezetten azt írta, hogy a magyar lakáspiac merevsége akadályozza a munkaerő földrajzi mobilitását; a magas tulajdonosi arány különösen Budapesten kívül korlátozza azok lehetőségeit, akik munkalehetőség miatt másik városba költöznének. Ez óriási probléma. Egy fiatal mérnök például kap egy kiváló állást Győrben. Ha saját lakása van Kecskeméten: eladni → vásárolni → hitelt rendezni → költözni nehézkes. Ha van egy jó, biztonságos győri bérlakás: felmond → költözik → dolgozik. Az OECD kutatásai szerint a megfelelően kialakított bérlakáspiac és a lakáskínálat rugalmassága növeli a lakóhelyi mobilitást. Én tehát nem a tulajdonlás ellen lennék, hanem ezt a gondolkodást próbálnám kialakítani: „A lakás elsősorban szolgáltatás: lakhatást biztosít. A tulajdon ennek csak az egyik lehetséges formája.” Ez óriási szemléleti változás lenne. Ma Magyarországon sok ember fejében.
Van-e erre belátható időn belül esély? Igen, de szerintem nem 5 év alatt. Inkább egy 15–25 éves folyamatban gondolkodnék. És nem is kellene elérni, hogy a magyar tulajdonosi arány német vagy osztrák szintre essen. Már az is komoly változás lenne, ha a jelenlegi nagyon magas tulajdoni arány mellé létrejönne egy 20–25%-os, stabil és társadalmilag elfogadott bérlakásszektor, amelyen belül lenne: piaci bérlakás, megfizethető bérlakás, szociális bérlakás, munkavállalói/fiataloknak szóló bérlakás. És itt van a kulcs: nem a tulajdonosok számát kellene először csökkenteni, hanem a bérlők biztonságát kellene növelni. Ha ez megtörténik, a szemlélet valószínűleg magától kezd változni. Az OECD 2024-es lakáspolitikai ajánlása is lényegében ebbe az irányba mutat: a különböző lakhatási formákat közelebb kell hozni egymáshoz, a tulajdonlást és a bérlést kevésbé torzító ösztönzőket kell kialakítani, miközben növelni kell a megfizethető bérlakások kínálatát. Az általam felvetett probléma tulajdonképpen nem egyszerűen „tulajdon kontra bérlet”, hanem a lakás mint fogyasztási jószág és a lakás mint vagyontárgy kettős szerepe. Szerintem ebből lehetne egy nagyon érdekes, közgazdasági szempontból is erős modellt felépíteni arra, hogy hogyan lehetne Magyarországon fokozatosan kialakítani egy „bérlőből is vagyonosodó” társadalmi modellt.
Mit gondol arról, hogy sokan, főleg városokban úgy érzik, rengeteg „üres”, illetve különféle konstrukciókban (főleg rövid távú bérlésre) kiadott lakás van, miközben sokan képtelenek saját lakást találni?
Igen, ezt valós problémának tartom, de egy fontos pontosítással: az „üres lakások” és a „rövid távra kiadott lakások” közgazdaságilag nem ugyanazt a problémát jelentik. A kettőt érdemes különválasztani. Az üres lakás és a rövid távú kiadás két külön jelenség. Mert egy lakás lehet: ténylegesen üres, mert a tulajdonos nem akarja vagy nem tudja kiadni; másodlagos lakás, amelyet időszakosan használnak; felújítás alatt áll; öröklési vagy jogvita miatt átmenetileg használaton kívüli; hosszú távon kiadott; rövid távú turisztikai szállásként működtetett. Ezért az összes „nem életvitelszerűen lakott” lakást automatikusan potenciális lakásként kezelni félrevezető.
Viszont Budapesten és más nagyvárosi, turisztikailag frekventált területeken a rövid távú lakáskiadás már valóban lakáspolitikai kérdéssé válik. Az OECD is azt hangsúlyozza, hogy az Airbnb-hez hasonló rövid távú kiadási formák bizonyos városi piacokon csökkenthetik a hosszú távú bérlakáskínálatot és felhajthatják a lakásárakat. De én nem az Airbnb-t tenném meg főbűnösnek. Ugyanis, ha egy városban kevés lakás épül, miközben nő a háztartások száma, nő a kereslet, nőnek a jövedelmek, egyre több ember akar egyedül élni, és a lakásállomány egy része rossz helyen vagy rossz állapotban van, akkor önmagában a rövid távú kiadás megszüntetése nem oldja meg a lakásválságot. A probléma mélyebb. A lakásállomány és a lakhatási igény térben, minőségben és időben nem ugyanott jelentkezik. Lehet tehát egyszerre sok „üres lakás” és lakáshiány. Ez első látásra paradoxon, de valójában nem az.
Van azonban egy nagyon érdekes gazdasági probléma. A lakásnak kétféle funkciója van: lakhatási-szolgáltatás, és befektetési/vagyoni eszköz. A tulajdonos számára előfordulhat, hogy egy lakás akkor is értékes vagyontárgy, ha nem lakik benne senki. A társadalom szempontjából viszont: egy lakatlan, jó helyen lévő lakás elveszett lakhatási kapacitás. Itt már szerintem teljesen indokolt az állami beavatkozás kérdése.
Én háromlépcsős rendszert gondolkodnék. Mindenekelőtt a valóban üres lakások feltárása. Először nem büntetnék, hanem adatot gyűjtenék. Budapesten például épületszintű adatok alapján meg lehetne különböztetni: A) életvitelszerűen lakott; B) hosszú-távra-kiadott; C) rövid-távra-kiadott; D) ténylegesen-üres; E) műszakilag lakhatatlan. Ez már önmagában egészen más képet adna, mint az „üres lakások milliói” típusú általános állítások.
A rövid távú kiadást nem tiltani, hanem területileg szabályozni lenne célszerű. Más a helyzet egy budapesti belvárosi kerületben, mint egy olyan vidéki városban, ahol a turizmusból szinte semmi sem következik. Ezért elképzelhető lenne például turisztikai lakáskvóta városrészenként. Ha egy városrészben már túl magas a rövid távú lakáskiadás aránya, akkor új engedélyt nem adnak, vagy korlátozzák az üzemeltetési napok számát, vagy magasabb közterhet vetnek ki. Ez sokkal célzottabb, mint az egész országra vonatkozó tiltás.
De szerintem az igazán érdekes megoldás az üres lakásoknál van. Itt lehetne létrehozni egy „lakásmobilizációs rendszert”. Tegyük fel, hogy van egy tulajdonosnak egy évek óta üresen álló lakása Budapesten. Az állam vagy az önkormányzat azt mondja: „Ha hosszú távra kiadod, garantáljuk a bérleti díj egy részét, kezeljük a szerződés jogi oldalát, és bizonyos károkra garanciát vállalunk.” Ez egészen más pszichológiai helyzetet teremt. Mert sok tulajdonos nem azért nem adja ki a lakását, mert nem akar pénzt kapni érte, hanem mert fél: a nem fizető bérlőtől, a lakás tönkretételétől, a jogi procedúrától, a kiköltözés nehézségeitől. Ha ezt a kockázatot az állam vagy egy professzionális közvetítő rendszer részben átvállalja, nagyon sok lakás visszakerülhetne a hosszú távú piacra.
Itt kapcsolódik ez a probléma össze az előző kérdéskörrel. Vagyis hogyan lehetne elérni, hogy az emberek szívesebben béreljenek, mint tulajdont vegyenek. Én most hozzátenném: Nemcsak a bérlőt kell meggyőzni. A tulajdonost is érdekeltté kell tenni abban, hogy hosszú távra adja ki a lakását. A kettő csak együtt működőképes. Ez már nem egyszerűen lakásépítési program lenne, hanem lakásállomány-hasznosítási politika. És véleményem szerint Magyarországon ez legalább olyan fontos lenne, mint új lakások tömeges építése.
Egy dolgot azonban nagyon hangsúlyoznék,
nem szabad abból kiindulni, hogy minden üres lakás „ellopott lakás” a lakást keresőktől. Az üres lakások egy része egyszerűen nem ott van, ahol szükség lenne rá,
vagy nem olyan állapotú, hogy gazdaságosan lakhatóvá lehessen tenni. Ezért a helyes kérdés nem az, hogy: „Hány üres lakás van Magyarországon?” hanem: „Hány olyan lakás van, amely megfelelő helyen, megfelelő állapotban és megfelelő költséggel rövid időn belül visszaállítható lenne a hosszú távú lakhatás szolgálatába?” Ez már valódi lakáspolitikai mérőszám lenne. Ha ezt tovább visszük, szerintem eljutunk egy nagyon érdekes kérdéshez: lehet-e a meglévő magyar lakásállomány jobb kihasználásával érdemi lakáshiányt csökkenteni anélkül, hogy óriási állami lakásépítési program indulna? Szerintem igen, és ennek számszerűsíthető modellje is felépíthető.
Az állam a befektetőkkel közösen tudna olyan lakásépítési programot indítani, amely jelentősen növelné az elérhető bérlakások számát. Hol van erre pozitív példa Magyarország közelében? Mit tanulhatunk ebből/ezekből a példákból?
Ha Magyarország közvetlen környezetében keresünk valóban sikeres példát arra, hogy az állam és a magánszektor együtt építsen nagy mennyiségben megfizethető bérlakásokat, akkor szerintem három országot érdemes kiemelni. Ausztria (különösen Bécs) – ez a legismertebb és legsikeresebb modell. Csehország – új, kifejezetten PPP-alapú programokkal. Illetve Lengyelország – állami ösztönzéssel működő, megfizethető bérlakásprogramokkal.
A három közül azonban a magyar viszonyokhoz és a történelmi háttérhez leginkább az osztrák modell tanulságai használhatók fel. Bécs lakásrendszere azért érdekes, mert nem tisztán állami, és nem is tisztán piaci. A rendszer három pillérre épül: önkormányzati lakásokra, korlátozott nyereségű lakásszövetkezetek és lakásépítő társaságokra és piaci bérlakásokra. Bécsben körülbelül 220 ezer önkormányzati lakás és további mintegy 200 ezer támogatott szövetkezeti vagy korlátozott nyereségű lakás található, vagyis a város lakosságának jelentős része szabályozott bérlakásban él. A rendszer lényege, hogy az állam vagy az önkormányzat földet, kedvezményes hitelt és szabályozási keretet ad, a magán- vagy szövetkezeti szereplő pedig megépíti és üzemelteti a lakásokat. A nyereség nem tiltott, csak korlátozott: a profit nagy részét vissza kell forgatni, az ingatlanvagyon nem vihető ki a rendszerből, a bérleti díjak költségalapon képződnek.
Miért működik ez? Mert a rendszer nem egyszeri program, hanem intézmény. Ez szerintem a legfontosabb tanulság. Magyarországon gyakran támogatás indul, épül néhány ezer lakás, aztán a program véget ér. Bécsben viszont több mint száz éve létezik ugyanaz az alapelv: a lakásállomány egy része tartósan kivonódik a tisztán piaci logika alól. Ez rendkívül fontos. Az osztrák kutatások szerint a korlátozott nyereségű lakásszektor nemcsak saját bérleti díjait tartja alacsonyan, hanem az egész piacon mérsékli az árakat. Egy 10 százalékpontos piaci részesedés-növekedés érzékelhető bérletidíj-csökkentő hatást gyakorol a magánpiacra is. Ennek kapcsán adódik egy nagyon érdekes megállapítás: nem kell a lakáspiac többségét állami kézbe venni. Már egy jelentős, 20–30%-os megfizethető bérlakásszektor is képes az egész piacot stabilizálni.
A másik fontos példa Csehország, amely az utóbbi években kifejezetten kidolgozott egy módszertant arra, hogy önkormányzatok és befektetők együtt építsenek megfizethető bérlakásokat. A modell a PPP (Public–Private Partnership) rendszerére épül. Az alapelv: az önkormányzat telket ad, a magánbefektető épít, hosszú távon üzemeltet, a lakások egy része szabályozott bérű marad. Ez különösen érdekes lehet Magyarország számára, mert: sok önkormányzatnak van földje, kevés a beruházási forrása, a magántőkének van pénze, de hiányzik a stabil intézményi keret.
Mit tanulhatna mindebből Magyarország? Szerintem öt dolgot. Az egyik, hogy a telekpolitika kulcskérdés. Bécs egyik titka nem az építés, hanem a telek. A város tudatosan vásárol, tartalékol és kijelöl fejlesztési területeket. A lakásárak jelentős része ugyanis ma már nem az építési költségből, hanem a telekárból adódik. A második, hogy a profitot nem megszüntetni kell, hanem szabályozni. Az osztrák modell nem azt mondja: „A magántőke rossz”, hanem: „A lakhatás speciális terület, ezért a nyereségnek társadalmi korlátai vannak.” Ez szerintem nagyon fontos különbség. A harmadik, hogy hosszú távú források kellenek. Bécsben kedvezményes, akár több évtizedes futamidejű finanszírozás segíti a lakásépítést. A lakáspolitika nem működik éves költségvetési ciklusokban. Negyedszerre a lakásállomány maradjon a rendszerben. Ez Magyarország számára különösen fontos tanulság. Az 1990-es évek privatizációja után a közösségi lakásállomány jelentős része eltűnt. Az osztrák modellben: amit egyszer támogatott rendszerben építettek, és az jellemzően hosszú távon is megfizethető lakás marad. Ez óriási különbség. Végül az ötödik, hogy szükség van egy „harmadik szektorra”. Bécs egyik legérdekesebb eleme a korlátozott nyereségű lakásépítő szervezetek rendszere. Ezek nem klasszikus állami szervek, nem tisztán piaci cégek, hanem egy köztes intézményi formát képviselnek. Úgy gondolom, Magyarországon is érdemes lenne létrehozni: városi lakásalapokat, regionális bérlakás-társaságokat, nonprofit lakásépítő szervezeteket, önkormányzati–magán vegyes vállalatokat.
A megfizethető bérlakás tehát nem egyszeri állami program, hanem egy hosszú távon működő intézményrendszer eredménye.
Talán ez az, ami Magyarországon a leginkább hiányzik: nem elsősorban a pénz, hanem a több évtizedre előre tervezett, stabil lakásintézményi rendszer.
Miért fejezte be az elemzést 2007-ben? Az olvasókat joggal érdekelhetnék az elmúlt két évtized fejleményei, köztük például az, hogy a mostani fiatalok számára (is) szinte elérhetetlen távolságba került egy saját lakás megszerzése (ha nincs hozzá valamiféle örökség, családi támogatás stb.).
2007-et követően még további cikkem, tanulmányom foglalkozott a lakáskérdés szövevényes problémakörével, amit a később ismertetésre kerülő publikációs jegyzék tartalmaz. Ami pedig a kérdést illeti, igen, van esély előrelépésre, de a jelenlegi folyamatok alapján nem számítanék arra, hogy a piac önmagától megoldja a fiatalok lakásproblémáját. Sőt, a legfrissebb adatok alapján 2025–2026-ban rövid távon inkább romlott a megfizethetőség. Az MNB szerint 2025-ben a lakásárak országosan 23,5%-kal emelkedtek, reálértéken pedig 19%-kal – ez az elmúlt 25 év legnagyobb éves reáláremelkedése. A jegybank 2025 végére a lakásárakat országosan 22,5%-kal a fundamentumok által indokolt szint fölé becsülte.
Ezért én a kérdést két részre bontanám. Egyrészt rövid távon: a saját lakás megszerzése valószínűleg nem lesz könnyebb. A támogatott hitelek – például az elsőlakás-vásárlókat célzó konstrukciók – javíthatják azok helyzetét, akik már rendelkeznek megfelelő jövedelemmel és önerővel. De van egy alapvető probléma. Ha a keresletet támogatjuk, miközben a lakáskínálat nem növekszik hasonló ütemben, a támogatás egy része beépülhet a lakásárakba. Ez nem pusztán elméleti veszély. A magyar lakáspiac 2025-ös rendkívüli áremelkedése éppen azt mutatja, mennyire erős a keresleti nyomás. Így az a fiatal, akinek nincs családi vagyona, könnyen kerülhet hátrányba azzal szemben, akinek a szülei tudnak 20-30 millió forinttal segíteni. És itt van szerintem az igazi társadalmi probléma: nem egyszerűen lakásár-problémánk van, hanem vagyonátörökítési problémánk.
Másrészt, hosszabb távon, van egy sokkal jobb lehetőség. Én nem azt tekinteném elsődleges célnak, hogy minden fiatalnak saját lakása legyen. Hanem azt, hogy egy 25–35 éves fiatalnak legyen három reális választási lehetősége: A) saját lakás, B) magas színvonalú, hosszú távú bérlakás, C) olyan bérlakás, amely mellett vagyont is tud képezni. Ez óriási változás lenne. Az OECD legfrissebb, 2026-os elemzése is arra jut, hogy a megfizethetőségi probléma egyik alapvető oka a kínálat és kereslet egyensúlytalansága, és különösen fontos a megfizethető és szociális bérlakások kínálatának bővítése.
Itt kapcsolódik össze az egész eddigi lakásügy komplex rendszere. Véleményem szerint az állam és a befektetők együtt tudnának nagy bérlakásprogramot indítani és pontosan ez lehetne a kitörési pont. A fiataloknak nem feltétlenül az a legnagyobb bajuk, hogy nem tudnak lakást venni. Hanem az, hogy nincs jó alternatívájuk a lakásvásárlással szemben. Ha lenne egy olyan bérlakás, ahol: 10–20 évre kiszámítható a jogviszony, a bérleti díj előre tervezhető, a lakás jó minőségű, a bérlőt nem lehet önkényesen kiköltöztetni, a bérleti díj egy része megtakarítássá alakul, és később akár elővásárlási vagy tulajdonszerzési lehetőség is van, és akkor már nem lenne tragédia 30 évesen nem rendelkezni saját lakással.
Ez pedig visszavezet bennünket az eredeti kérdéshez: a szemléletváltás nem propaganda útján történne meg, hanem egy jobb alternatíva létrehozásával. Én itt látok egy különösen fontos magyar lehetőséget. A magyar lakásállomány nagy része már megvan. Nem feltétlenül új lakások millióira van szükség. Három dolgot kellene egyszerre csinálni: 1. új, nagy volumenű bérlakásépítés; 2. üres és rosszul hasznosított lakások visszavezetése a piacra; 3. a bérlakás intézményi biztonságának megteremtése. Ha ez a három együtt működne, akkor nem kellene a fiatalokat egyre nagyobb hitelekbe kényszeríteni ahhoz, hogy önálló életet kezdhessenek. Ez szerintem sokkal fontosabb cél, mint az, hogy Magyarországon továbbra is a 90% körüli lakástulajdoni arányt próbáljuk fenntartani. Az Eurostat 2025-ös összefoglalója szerint Magyarországon a lakosság mintegy 92%-a tulajdonosi lakásban él, ami az EU-ban a legmagasabb arányok közé tartozik. Az igazi előrelépés tehát nem feltétlenül az lenne, hogy a fiatalok nagyobb hányada tud lakást venni, hanem az, hogy egy fiatal család akkor is biztonságosan és méltó módon tudjon önálló otthont teremteni, ha nincs mögötte öröklött vagyon.
Ha ezt a gondolatot továbbvisszük, szerintem eljutunk egy nagyon izgalmas kérdéshez: meg lehetne-e tervezni egy kifejezetten magyar, 15–20 éves „fiatalok lakhatási programot”, amelyben az állam, az önkormányzatok és a magántőke együtt építene például 100–200 ezer tartós bérlakást? Ennek már lehetne számszerűsíteni a költségét, a finanszírozását és azt is, hogy mennyivel javítaná a fiatalok lakáshoz jutási esélyeit.
És egyébként mi a véleménye: előnyére vagy hátrányára változott a lakáshelyzet mostanra? Most mi lenne a legfontosabb feladata az új kormánynak e téren?
Ha az eddigieket egyben nézem, akkor a válaszom meglehetősen határozott: a magyar lakáshelyzet minőségi értelemben sokat javult az elmúlt 30–35 évben, de a lakhatás gazdasági hozzáférhetősége és a generációk közötti igazságossága mostanra kedvezőtlenebb lett. Vagyis nem egyszerűen „rosszabb” lett a helyzet – más típusú problémánk lett. Ami egyértelműen előnyére változott, hogy ma a magyar lakásállomány komfortja, közművesítettsége és zsúfoltsága sokkal jobb, mint a rendszerváltáskor. Az Eurostat adatai szerint Magyarországon a túlzsúfoltság az elmúlt másfél évtizedben nagyon jelentősen mérséklődött; ez valódi, nem vitatható fejlődés. A tulajdonosi arány is rendkívül magas: 2024-ben az EU lakosságának 68%-a élt saját tulajdonú lakásban, Magyarország pedig ennek jóval fölötte van. A probléma az, hogy ez a rendszer a mai fiatalok számára már nem ugyanazt jelenti, mint a szüleik generációjának.
Ami viszont hátrányára változott és a legnagyobb fordulatot hozta, hogy a lakás egyre kevésbé pusztán lakhatási eszköz, és egyre inkább vagyoni eszköz lett. Aki 20–30 éve rendelkezett ingatlannal, annak a vagyona óriásit nőtt. Aki viszont ma indul nulla vagyonnal, annak ugyanennek a vagyonnak a megszerzése sokkal nehezebb. Ez létrehozott egy nagyon komoly generációs vagyoni különbséget.
Ezért én ma már nem azt kérdezném: „Van-e elég lakás Magyarországon?” hanem inkább ezt: „Van-e olyan lakhatási rendszerünk, amelyben egy induló, örökséggel nem rendelkező fiatal is képes önálló életet kezdeni?” Erre jelenleg csak részben a válasz: igen. Mit tartanék az új kormány legfontosabb feladatának? Ha egyetlen feladatot kellene kijelölnöm, akkor nem a lakásvásárlási támogatás növelését mondanám, hanem: egy nagy, hosszú távú, megfizethető bérlakásrendszer létrehozását. Nem állami lakótelepek tömeges építését, hanem azt a modellt, amelyről az előző kérdésünkben beszéltünk: állam + önkormányzat + magántőke + hosszú távú finanszírozás. Az állam adja például: a telket vagy telekhez jutást, az infrastruktúrát, a hosszú lejáratú kedvezményes finanszírozást, a garanciákat, a jogi keretet. A befektető: megépíti, finanszírozza, üzemelteti. A lakás pedig nem kerül néhány év múlva ki a megfizethető lakásállományból, hanem tartósan abban marad. Az MNB 2026-os jelentése szerint ugyan már bővül a lakáskínálat – 2026-ra 15,7 ezer új lakás átadását várja –, de ez még nem oldja meg önmagában a megfizethetőségi problémát.
Ezen kívül lenne még egy fontos változtatás: a lakáspolitikát el kellene választani a puszta lakásvásárlási politikától. Most hajlamosak vagyunk úgy gondolkodni: fiatal → támogatás → hitel → lakásvásárlás. Én ezt egészíteném ki: fiatal → biztonságos bérlakás → megtakarítás → későbbi szabad választás: bérlet vagy tulajdon. Ez óriási szemléletváltás lenne és talán még fontosabb: nem büntetné a tulajdonlást. Akinek van pénze és saját lakást akar, hadd vegyen. De annak a fiatalnak is legyen méltó alternatívája, akinek nincs 20–30 millió forintnyi családi segítsége.
Én egy 15 éves programot indítanék, nem 2-3 éves politikai ciklusban gondolkodnék. Hanem például: „Magyar Lakhatási Program 2040” néven indítanék projektet, amelyben a cél 15 év alatt 150–200 ezer tartósan megfizethető bérlakás létrehozása, részben új építéssel, részben üres lakások bevonásával. És három külön célcsoport: 1. Fiatalok és pályakezdők→ megfizethető, 10–20 éves biztonságos bérlet. 2. Fiatal családok→ nagyobb lakás, gyermekvállalás esetén kiszámítható feltételek. 3. Munkaerő-mobilitás→ pedagógus, mérnök, egészségügyi dolgozó, szakmunkás stb. számára lakhatás ott, ahol szükség van rájuk.
Ez utóbbi szerintem különösen fontos: a lakáspolitika egyben gazdaságpolitika és foglalkoztatáspolitika is. Persze van egy még mélyebb cél is: Nem feltétlenül azt kellene elérni, hogy Magyarországon 90% helyett mondjuk 70% legyen a tulajdonosok aránya. Ez önmagában sem nem jó, sem nem rossz cél.
Azt kellene elérni, hogy egy magyar fiatal lakhatási biztonsága ne attól függjön, hogy a szülei tudnak-e neki lakást vagy 20 millió forint önerőt adni.
Ha ezt sikerülne megvalósítani, akkor szerintem a magyar lakáspolitika történetében valódi korszakváltás következne be. Ebben látom a korábbi kutatásaim egyik nagyon érdekes mai továbbélését is: 1990 után sikerült megoldani a lakásállomány tulajdonosi átalakulását és jelentősen javítani a lakások minőségét; a következő korszak feladata viszont már nem a tulajdon megszerzése, hanem a lakhatási biztonság széles körű megteremtése lehet.
Kiknek szánja a kötetét? Kikből állhat a fő olvasóközönsége? Politikusok, ingatlanfejlesztők, kutatók? És a laikusok mit tanulhatnak a kötetből?
A könyv azoknak szól, akik szeretnék megérteni, hogyan lett olyan a magyar lakásrendszer, amilyen ma. A politikus ebből döntési tanulságokat kereshet. A kutató összefüggéseket. A fejlesztő piaci és intézményi tanulságokat. A fiatal magyarázatot arra, miért ilyen nehéz ma lakáshoz jutnia. A laikus pedig talán egyszerűen azt tanulhatja meg belőle, hogy a lakásügyről nem lehet kizárólag négyzetméterben és forintban gondolkodni. Tehát az eddigiek alapján azt gondolom, hogy a könyvnek éppen most van meg az a különös aktualitása, amely 2007-ben még nem lehetett látható. Azóta ugyanis a magyar lakáspolitika egyik központi kérdése áthelyeződött: a „hogyan legyen lakása az embernek?” kérdéséről egyre inkább a „hogyan legyen lakhatása annak is, aki mögött nincs induló vagyon?” kérdésére.
Mennyi idő alatt készült el a könyve? És mi jelentette a legfőbb nehézséget?
A könyvem alapját a már említett 2007-es PhD disszertációm adta. Ezért az e témában elérhető hazai és nemzetközi adatbázisokat és elméleti munkákat vettem alapul. Ez egy hosszú folyamat eredménye lett, melyben a legfőbb nehézséget vagy inkább kihívást a könyv megírását megelőzően írt tudományos cikkek, recenziók, konferencia előadás anyagok jelentették, melyek értelemszerűen szakmai és nyelvi lektori megfelelőségi szűrőn estek át a sikeres nyilvános védésig és az után is.
És végül, ha megengedi, egy személyes kérdés: milyen ingatlanban lakik Ön, aki egész életét szinte a lakáshelyzet feltérképezésének, javításának szentelte? Panel, társasház, villalakás, kertes ház…? Esetleg bérlakás? Hogy érzi, mennyire befolyásolta a szemléletét a saját lakhatási körülményei?
Az életem úgy alakult, hogy többször kellett költöznöm. Először a szülői házból, mely apám szolgálati családi háza volt. Onnan a munkahelyem segítségével egy társasház földszinti kétszobás lakásába költözhettem feleségemmel, de fél év után Nagykőrösön kötöttünk ki egy szövetkezeti -DUTÉP által épített- lapostetős, panel épület II. emeleti két és fél szobás lakásában. Innen mintegy három év elteltével egy téglaépítésű, ugyancsak lapostetős, 9 lakásos szövetkezeti ház I. emeleti kettő- plusz kettő félszobás lakását vásároltuk meg, alatta dupla garázzsal, gyermekvállalási, kedvezményes hitelkonstrukcióban. Itt már tizenkét évet töltöttünk el, majd következett jelenlegi és egyben utolsónak gondolt, egyszintes, négyszobás, teljes kényelmet biztosító kertes családi házunk. Az évek alatt állandóan alakítottuk, energiatakarékossá (nyílászárócserék, hőszigetelés, napelem stb.) korszerűsítettük ingatlanunkat és a szomszédok épületei is hasonló felújításokon mennek keresztül.
Elmondhatom, hogy a többszöri költözés, a változatos ingatlanok világa, egyre inkább felkeltette érdeklődésemet a lakásügy, a lakásgazdálkodás, a lakáspolitika állandó kihívásokkal teli világának irányába, amit tovább erősített az a tény, hogy egy helyi, de vidéki viszonylatban jelentős, mintegy kétezer lakást, több mint 400 garázst kezelő, továbbá üzletek bérbeadását bonyolító lakás- és garázsszövetkezetnek vagyok az elnöke, immár a nyolcadik ciklusban és alig van többlakásos társasház vagy szövetkezeti épület a városban, ami ne a mi gazdálkodó szervezetünkhöz tartozna.
